Commissioni Booking.com per i proprietari in Italia: quanto costano davvero
Intorno al 15% in molti casi, fino al 17-18%, calcolata anche su pulizie ed extra, più l'IVA al 22% per chi non ha partita IVA. Come si calcola il costo reale.
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Booking.com è uno dei canali più usati dai proprietari di case vacanze in Italia, ed è facile capire perché: una visibilità enorme, ospiti da tutto il mondo, pagamenti gestiti. Il prezzo di tutto questo è la commissione. Vediamo come funziona e quanto pesa davvero su un anno di affitti.
Quanto è la commissione
Booking.com non pubblica un listino unico per le case vacanze. Le fonti di settore indicano che in Italia la percentuale è intorno al 15% nella maggior parte dei casi, ma può variare in base alla zona, al tipo di struttura e ai programmi a cui aderisci. Alcune fonti parlano di commissioni fino al 17%; in certi casi si arriva al 18%. Il dato che conta è quello scritto nel tuo contratto: controllalo nell'extranet.
Su cosa si calcola
Un punto che molti proprietari sottovalutano: la commissione non si applica solo al prezzo per notte. Si calcola sul valore della prenotazione, che di solito comprende anche:
- le pulizie finali;
- i supplementi per ospiti extra;
- eventuali costi per animali, biancheria o altri servizi che addebiti all'ospite.
La principale esclusione sono le tasse locali, come l'imposta di soggiorno. Se hai pulizie da 80 € su un soggiorno da 700 €, la commissione si calcola su 780 €.
L'IVA sulla commissione
Dal 2023, per le strutture senza partita IVA italiana, Booking.com applica l'IVA al 22% sulla commissione e emette direttamente la fattura. Su una commissione del 15% significa un costo effettivo di circa il 18,3% del valore della prenotazione. Se hai partita IVA, il trattamento è diverso: parlane con il tuo commercialista.
Una casa sola: le tasse le paghi due volte
Se affitti la tua unica casa da privato, senza partita IVA, sul reddito dell'affitto paghi già le tasse: con la cedolare secca al 21%, calcolata sull'importo lordo, senza poter dedurre le commissioni. Vuol dire che paghi il 21% anche sulla parte che la piattaforma trattiene e che tu non incassi mai.
In più, Airbnb e Booking applicano l'IVA al 22% sulla loro commissione. Un'azienda con partita IVA la porta in detrazione, un privato no. Così, sulla stessa prenotazione, paghi le tasse sul reddito e sopra un'imposta sul servizio della piattaforma che non puoi recuperare.
Con un abbonamento fisso non c'è nessuna commissione: niente IVA su una percentuale di ogni soggiorno e niente tasse su soldi che restano alla piattaforma.
Un esempio concreto
Una casa a 150 € a notte, prenotata 120 notti l'anno, con 60 € di pulizie per 30 soggiorni:
- valore delle prenotazioni: 18.000 € di notti + 1.800 € di pulizie = 19.800 €;
- commissione al 15%: 2.970 €;
- con IVA al 22% (senza partita IVA): circa 3.623 €.
Più di 3.600 € in un anno, per una sola casa. Con commissioni più alte o più case la cifra cresce in proporzione.
Visibilità e commissioni più alte
Booking.com offre programmi che aumentano la visibilità della struttura in cambio di una commissione più alta. Ad aprile 2026 l'Autorità garante della concorrenza (AGCM) ha avviato un'indagine su Booking.com proprio per la possibile pratica di dare più visibilità a chi paga commissioni più alte. Al momento in cui scriviamo non conosciamo l'esito; se ti hanno proposto programmi di questo tipo, vale la pena fare bene i conti.
Come pagare meno commissioni
Non si tratta di abbandonare Booking.com. Per molti proprietari resta il canale migliore per farsi trovare. Ma ogni prenotazione che arriva direttamente, da un ospite che torna, da un passaparola o dal tuo sito, è una prenotazione su cui non paghi il 15% o più.
È il motivo per cui abbiamo creato Italiando: una pagina di prenotazione diretta per la tua casa, con calendario sincronizzato con Booking e Airbnb, richieste da approvare e acconti con bonifico. Paghi un abbonamento fisso, non una percentuale.
Approfondimenti: la guida pratica alle prenotazioni dirette, il confronto Italiando vs Booking e, per chi è anche su Airbnb, Italiando vs Airbnb.
Domande frequenti
Ho una sola casa e niente partita IVA: perché pago l'IVA alla piattaforma?
Perché l'IVA si applica al servizio che la piattaforma ti vende, cioè la commissione. Chi ha la partita IVA la detrae, un privato no: la paghi per intero, oltre alla cedolare secca sull'affitto, calcolata anche sulla parte trattenuta dalla piattaforma. Su Italiando non c'è commissione, quindi nemmeno IVA su una percentuale delle prenotazioni.
Quanto prende Booking.com su una casa vacanze in Italia?
In molti casi intorno al 15% del valore della prenotazione, con casi fino al 17-18%. La percentuale esatta è quella del tuo contratto.
La commissione si applica anche alle pulizie?
Sì, in genere si calcola su tutto ciò che addebiti all'ospite tramite Booking, comprese pulizie ed extra. Restano escluse le tasse locali come l'imposta di soggiorno.
Booking.com applica l'IVA sulla commissione?
Dal 2023, per chi non ha partita IVA italiana, Booking applica l'IVA al 22% sulla commissione e fattura direttamente.
Posso stare su Booking e accettare anche prenotazioni dirette?
Sì. Molti proprietari usano Booking per farsi trovare e le prenotazioni dirette per gli ospiti che tornano, tenendo i calendari sincronizzati via iCal.
